2024年10个“王炸”项目，足够广州吃两年
珠江新城赤沙车辆段TOD过程效果图上涌果树公园项目效果图世界大观一期地块和二期地块牛利岗北街地块示意图总结2023年广州楼市，可以用六个字来总结：低迷、激活、观望。2023年，广州房地产市场持续调整，整体处于筑底阶段，低迷态势未改；在确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心的政策不断落地；购房者置业情绪、企业端市场信心均未扭转，从需求端看，市场仍处于观望阶段。2024年，房地产市场会走向何方，我们心里大致已有了答案。新的一年，将从“政策底”走向“市场底”，广州也有许多值得我们期待的新楼盘/新项目，下面我就来看看是哪10个。保利天御（珠江新城唯一的新项目）保利天御是2024年广州最值得期待的一个新项目，但对于普通民众来说也是一个最不现实的楼盘，贵！保利天御保利天御位于天河黄埔大道以南，冼村路以东，金穗路以北，属于珠江新城板块。根据规划，项目将建1栋3-4层的商业中心，3栋23层-49层的办公楼，3栋47层高的住宅楼，1所幼儿园，以及和地铁合建的地下商业广场。保利天御效果图现在广州楼市的分化很严重，越便宜越卖不动，越贵越有人抢，保利天御吹风价20万+/㎡，如按照曝光的楼王450产品，最贵一套房总价将可能超过一个小目标（一个亿）。琶洲西区地块（广州住宅楼面价TOP1）海珠琶洲西区地块“新鲜滚热辣”，就在昨日（12月29日）刚刚出炉的琶洲地块。地块俯瞰（图源房天下）12月29日，经历85轮竞价，越秀地产以227,009万元的总价，将海珠琶洲西区AH040331地块收入囊中，折合楼面价75670元/㎡，溢价率59%。7.5万/㎡的琶洲西地块超过越秀南地块（即：广州城投·东园公馆）1.1万/㎡，将“雄霸”广州地王近四年的越秀南地块踢出榜首。琶洲西区作为接棒珠江新城的实力选手，近几年琶洲一手住宅单价已达到10万+，大批千万级以上的富豪纷纷抢入。此次琶洲西地块达到7.5万/㎡，奠定了其在珠江新城之后的海珠“王者”地位。保利天元（离珠江新城东区最近的项目）2023年6月保利摇号拿下员村一横路项目，成交总价21.86亿元，折算楼面价57281元/㎡，即保利天元。保利员村项目我们不用担心保利在这个项目的投入，光所处的位置就有“三优”。一是地段优。地块位于华南快速和黄埔大道交汇处，西侧一路之隔是珠江新城东区，东侧是金融城核心区，南面是珠江和琶洲西区。二是配套优。医疗方面有华侨医院、中山三院、中山六院、南方三院、天河中医院。商业方面可以步行10分钟到家乐福超市，3公里范围内分布的正佳广场、天河城、天环广场、太古汇、太阳新天地等大型高端商场更是数不胜数。三是地块优。员村一横路地块体量小，占地面积仅1.4万㎡，建筑面积3.5万㎡，容积率≤ 3.4。它的优势是总价低，仅为21.86亿元，这对于保利来说是小菜一碟。对比瑧林15万/㎡的价格，保利项目未来利润可观。琶洲南TOD二期（继承琶洲南优秀“血统”）琶洲南TOD一期最新加推的5#、7#楼，单价达12-15万/㎡。7#楼是琶洲南TOD一期最后一栋小户型，140㎡小户型的总价超2000万就此成为绝版，目前仅剩少量220㎡大平层，这购买力杠杠滴。别怪广州楼市没热度，是广州没有更好的项目。2023年12月，赤沙车辆段二期地块新建项目主体工程设计方案公布，这就是琶洲南TOD二期。赤沙车辆段二期地块设计方案赤沙车辆段二期地块是广州地铁在2022年首次土拍中拿下的地块，是当时集中供地中总价最高、规模最大的地块，被称为琶洲“巨无霸”地块。二期地块总占地约16.6万㎡，总建面约42万㎡，总价高达94.54亿元，折合楼面地价为22538元/㎡。二期地块紧邻赤沙车辆段一期（琶洲南TOD），位于地铁12号线赤沙站（在建）附近，未来能3站到二沙岛、4站可到广州大学城。上涌果树公园北侧地块（海珠低密景观“王炸”项目）2023年9月，经过85轮的角逐，海珠上涌果树公园北侧地块，最终拍到封顶，楼面价3.5万/㎡，最终由中海摇中。地块剔除配建后，楼面价为5万+/㎡，未来售价或超10万/㎡。项目容积率约3.0，其中027地块规划11栋建筑，呈围合式布局，主打低密舒适。全盘户型面积段约128㎡、142㎡、160㎡、188㎡、270㎡，产品选择较为丰富。地块区位非常优越，旁边的上涌果树公园及远处的珠江新城、广州塔一览无遗。该地块是海珠区，甚至是全广州本年度一宗难得的“靓地”，这使其甫一上架便备受市场瞩目。地块位于海珠腹地核心，临近中大布匹市场、客村、海珠区府等老牌商圈，在配备丰富商业及便捷的交通资源的同时，兼备生态环境资源的板块。海珠区上涌果树公园北侧地块（图源广州市房协）与世界大观地块相比，上涌果树公园北侧地块位置更好，距离珠江新城更近。周边公务员、布匹市场老板、琶洲白领，以及来自天河、越秀等区域的改善型购买者，都是该项目的潜在客户，购买力强。项目地块西侧规划了15年教育资源地块，有消息称，将引入中大附办学（包含一个托儿所、一个12班幼儿园、一个18班小学和一个72班完全中学）。越秀·观樾（天河世界大观板块改善项目）2023年8月，经过23轮报价，世界大观一期地块被越秀地产以68.324亿元斩获，楼面价50160元/㎡。算上配建道路、学校等配套设施，实际地价已经达到5.2万/㎡，即越秀·观樾。2023年12月，历经16轮竞价，世界大观二期地块被越秀地产以总价43.9亿元竞得，楼面价4.4万/㎡。越秀世界大观一期项目案名定了，叫越秀·观樾，广告语是“塑新天河的世界观”。这案名果然不走和樾系，跟楼主当初判断的一样。楼主说楼市截图根据设计方案，越秀·观樾共有25栋楼，住宅层数在13~17层之间。产品为两梯两户板楼，户型包括140㎡四房三卫、190㎡四房三卫、250㎡4+1房3卫。当前天河东部竞争激烈，越秀·观樾走改善路线，价格大概率在8.5万/㎡以上，这个片区将又是一场血雨腥风的竞争。珠江村旧改项目（广州第二个CBD鱼珠片区）珠江村旧改项目是老黄埔最值得期待的项目，也是老黄埔最靠近天河的项目，甚至比老黄埔“三剑客”（富颐、城光、珺合府）的位置还好。珠江村旧村改造项目（一期）位于珠江村中南部，北至珠江涌、南至珠江冷冻厂、 西至铁路、东至黄埔海关。项目范围用地面积约25.05公顷，安置房项目用地面积约0.7公顷。2023年9月，珠江村旧改合作企业重新选定，是中交四航局。珠江村改造效果图项目2023年11月正式开工，如果推进顺利，预计在2025年年中完成第一期复建住宅结构封顶，2027年一季度进行第一期复建住宅回迁，2028年四季度完成全部复建住宅回迁。项目靠近地铁5号、13号线鱼珠站，在鱼珠与大沙地两大地铁站之间，紧挨港航中心，是黄埔鱼珠片区，广州第二个CBD。融资项目总货量大概1000多套，限高150米，以超高层为主，首推地块最快将在2024年第四季度入市。长隆三期AB地块（长隆又一“王炸”项目）汉溪大道北侧BA0901081地块，也就是此前披露的长隆三期AB地块。2023年12月，《番禺区汉溪大道北侧储备地块（BA0901规划管理单元）控制性详细规划》挂网公布，长隆三期地块便在其调整范围内。控规图中涵盖宅地、商业、游乐公园绿地等用地，相比之前流出的用地规划有所调整。宅地减为约7.62万平，并且位置南移；新增商业用地约14.2公顷，丰富片区商业配套；规划路网连接长隆万博，有利于整个板块的发展壮大。长隆三期地块的用地性质同样不是纯住宅，而是要打造为超级文商旅综合体项目，包含有全新超级乐园、潮流体育公园、全新交通枢纽、城市欢乐大道等，形成一个超级旅游度假区。长隆三期AB地块毗邻长隆欢乐世界园区，可通过与汉溪长隆地铁站与商业综合体的一体化设计，串联地铁站点与长隆欢乐世界园区，一起打造长隆超级乐园。长隆万博悦府长隆万博作为番禺重点打造的世界级消费商圈，周边在建K11select、万象系商业，临近汉溪长隆超级文商旅综合体，各类商业设施齐全。这里无疑是对标天河路商圈打造的番禺文旅中心。目前该地块仍未推出，但并不影响其成为2024年最期待的项目之一。黄埔图书馆北侧地块（黄埔高铁新城规划范围）2023年12月，黄埔图书馆北侧地块经过3轮竞价后，溢价率1%，被保利发展以39.87亿元总价，24588元/㎡楼面价（未扣除配建）夺得。黄埔这块地未扣除配建是2.4万/㎡，扣除配建的1万方体育文化场馆配建是2.7万/㎡。甚至地块在老黄埔中心位置和不限价的情况下，楼面价比两年前黄埔庙头两宗地（2.7万/㎡）还要低。黄埔图书馆北侧地块区位预期中被抢爆的地王并没有出现，按当前拍地后推货速度，该地块最快在明年一季度就可以入市。如果没有再来一个小阳春，该项目极有可能以低价入市，走刚改路线。按地块楼面价计算，如果项目贴着利润点出货，4.2-4.8万/㎡是最好的出货价格。再加上花地湾一样的小面积，如71㎡刚需面积，300万上车老黄埔中心区或将再次杀回。该项目最大的亮点是在黄埔高铁新城规划范围内（黄埔高铁站选址扩大至天河边界），如果对噪音有“免疫力”，这个楼面价对刚需还是比较友好的，在刚需群体中不失为一个“王炸”项目。中铁建·招商蛇口西派天河序（广州首个“智慧+品质”住宅）西派天河序规划共16栋楼，坐北朝南布局，大部分产品是板楼。该项目已经在金茂广场设有展厅，据了解首推建面约125㎡、140㎡、180㎡和240㎡四个户型。今年10月10日，天河区牛利岗北街地块限时竞拍。经过40轮竞价，最终达到封顶价约59.8亿元，被送去摇号。这块地去年流拍，今年降价（降1.6亿）和改名（原梅花铝厂地块）后回炉，竟然抢崩头。这块地虽然靠近白云边界，但它依然叫天河。就好像它的案名一样，一定要有“天河”两字，要不大家以为是白云的盘（难道白云就那么差吗？项目案名都要强调“天河”）。虽然靠近白云边界，但这块地并不便宜。掰下手指头，扣除300套安置房后，楼面价约5.27万/㎡，总价比隔壁的天河和樾府楼面价（50842元/㎡）还贵近2000元/㎡，冲上广州楼面价TOP5。不过，既然地块溢价了，那么就给它来点新颖的交付，官方叫“智慧+品质”住宅。在官方的规划中，该地块是广州市“智慧+品质”住宅标准的首个试点项目，要按照《广州市建设“智慧+品质”住宅 打造好房子好小区行动方案》的标准建房，综合评分不能低于80分。
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