中国恒大：去年销售约317亿元，未来三年还需至少2500亿元融资
3月22日晚间，中国恒大（03333.HK）公布了公司的销售情况。中国恒大称，2022年总计交付了约30.1万套房屋。截至2023年2月末，中国恒大已完成保交楼任务交付42.1万套、4882万平方米建筑面积的任务，涉及515个项目。中国恒大2022年实现合约销售约317亿元2021年，中国恒大的合同销售为4430亿元，合同销售建筑面积约5430万平方米。2022年，中国恒大实现合约销售约317亿元（扣除抵款后的金额为约人民币196亿元），合约销售建筑面积约390.4万平方米。2023年1月至2月期间，中国恒大实现合约销售约65.7亿元（扣除转让给施工单位或供应商的实物支付的财产后的金额为约47.5亿元），合约销售建筑面积约91.1万平方米。截至2023年2月28日，恒大物业有2730个在管项目，其在管总建筑面积约5.05亿平方米，为超过330万业主提供物业管理服务。这些在管项目覆盖22个省、5个自治区、4个直辖市和香港。截至2023年2月28日，恒大物业总签约建筑面积约8.22亿平方米，签约项目总数3142个。中国恒大称，集团2021年年度业绩的审计和2022年中期业绩的审查仍在进行中。公司将在可行的情况下尽快公布2021年经审计的年度业绩和2022年中期业绩。根据恒大物业2021年度未经审计的示意性财务信息，恒大物业在2021年收入约145.86亿元，税息折旧及摊销前利润约42.35亿元。恒大物业的经营活动现金流出在2021年为104.93亿元，投资活动产生的现金流出12.84亿元，融资活动产生的现金流入0.62亿元。新能源汽车业务方面，中国恒大称，恒驰5在2022年9月16日正式量产，首批量产车已于2022年10月29日开始交付。截至3月22日，恒大新能源汽车已交付超过900辆车。中国恒大称，由于流动资金紧张，为能维持基本的业务运营，恒大新能源汽车已采取措施削减成本，例如削减其员工人数。截至2023年3月，恒大新能源共有2795名员工，相比之下，截至2022年6月30日员工数为3742名。在没有新流动性注入的情况下，恒大新能源汽车将面临停产风险。截至2021年12月31日，中国恒大手中的现金及现金等价物约640亿元，存货9980亿元，短期借款约5580亿元。恒大物业及其子公司的现金及现金等价物约为11.98亿元，恒大新能源汽车及其子公司的现金及现金等价物约为12.87亿元，短期借款约138.85亿元。截至2021年12月31日，根据中国恒大未经审计的示意性财务信息，中国恒大的有息债务在合并基础上总额约为5584亿元，或有债务约1953亿元，其中，对合营企业、联营企业及第三方借款的担保余额约1020亿元，未触发的股权回购义务约933亿元。中国恒大的合并现金余额约为534.22亿元在现金流方面，截至2021年12月31日，根据中国恒大未经审计的示意性财务信息，中国恒大的合并现金余额（不包括公司的上市子公司，恒大物业和恒大新能源汽车及其各自的子公司持有的现金）约为534.22亿元，其中约520.82亿元为受限现金，约13.41亿元为非受限现金。截至2021年12月31日，根据天基未经审计的示意性财务信息，天基集团的综合现金余额约为32.29亿元，其中约24.67亿元为受限现金，约7.62亿元为非受限现金。按照中国恒大的预计，未来三年，中国恒大的核心任务是“保交楼”，将努力保持“复工复产”维持有序运营，预计需要额外2500亿元至3000亿元融资。期间现有项目的无杠杆自由现金流将主要用于偿还续建所需新增融资，对公司层面无抵押担保债务偿还能力较弱。从第4年开始，假设公司能基本恢复正常经营，且尚未确认为实施主体的旧改项目得以继续开发，公司无杠杆自由现金流预计将逐步增加。预计2026年至2036年，年均可实现无杠杆自由现金流约1100亿元至1500亿元。需要说明的是，前述现金流尚未考虑偿还项目层面存量债务。但仍需提醒的是，公司境内大部分项目面临债务违约和诉讼风险，将会对公司未来造成额外现金流损失以及对项目正常开发进度造成阻碍。未来三年，中国恒大子公司天基的核心任务是“保交楼”，将努力保持“复工复产”维持有序运营，预计需要额外10亿元至20亿元融资。期间现有项目的无杠杆自由现金流将主要用于偿还续建所需新增融资，对天基层面无抵押担保债务偿还能力较弱。从第4年开始，假设天基能基本恢复正常经营，天基无杠杆自由现金流预计将逐步增加。预计2026年至2036年年均可实现无杠杆自由现金流约40亿元至60亿元。需要说明的是，前述现金流尚未考虑偿还项目层面存量债务。假设恒大地产持续经营，继续交付房屋并转化为恒大物业在管面积，同时恒大物业保留现有外拓力度，预计恒大物业到2026年将拥有5.33至6.52亿平方米的在管面积。暂不考虑恒大物业质押所涉及的134亿元，2023年至2026年的累计无杠杆现金流预计将达到130亿元至170亿元之间。恒大新能源汽车如能在未来寻求超过290亿元融资，计划推出多款旗舰车型，并有望实现量产，在此计划下，2023年至2026年的累计无杠杆现金流预计将达到-70亿元至-50亿元之间。
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